Vorsteuerabzug bei PV-Anlagen: Tipps für Mieterstrom-Modelle

Vorsteuerabzug bei PV-Anlagen: Tipps für Mieterstrom-Modelle

Picture of von Harald M. Depta

von Harald M. Depta

energiefahrer | Top Dozent | Visionär | Schreiberling | Top Experte für Energie und Elektromobilität

Mieterstrom kann Vermietern und Mietern viele Vorteile bringen, doch steuerliche Aspekte spielen dabei eine zentrale Rolle. Der Vorsteuerabzug beim Einbau einer Photovoltaikanlage ist nur möglich, wenn die Stromlieferung als eigenständige Hauptleistung gilt. Das jüngste Urteil des Bundesfinanzhofs klärt, unter welchen Voraussetzungen dies zutrifft. Die Nullsteuerregelung für PV-Anlagen sorgt für weitere steuerliche Erleichterungen, schränkt jedoch den Vorsteuerabzug ein. Ab 2025 kommen zudem neue Anforderungen wie die verpflichtende elektronische Rechnung hinzu, die Vermieter frühzeitig berücksichtigen sollten. Eine durchdachte Vertragsgestaltung und steuerliche Planung sind entscheidend, um Mieterstrom wirtschaftlich und rechtssicher umzusetzen.
Wann ist der Vorsteuerabzug beim Einbau einer PV-Anlage möglich?

Ob Vermieter den Vorsteuerabzug für eine PV-Anlage geltend machen können, hängt stark davon ab, wie die Stromlieferung rechtlich bewertet wird. Dabei wird unterschieden, ob die Abgabe des Stroms als eigenständige Hauptleistung oder lediglich als Nebenleistung zur Wohnraumvermietung eingestuft wird. Nur wenn der Mieterstrom als separate Hauptleistung gilt, ist der Vorsteuerabzug möglich.


LESEN SIE AUCH | Wenn Solaranlagen zur Pflicht werden


Für Vermieter stellt sich diese Frage besonders, da der Einbau einer Photovoltaikanlage mit hohen Kosten verbunden ist. Es liegt auf der Hand, dass diese Kosten steuerlich optimiert werden sollen. Wenn Vermieter Mieterstrom gegen Entgelt anbieten, können sie unter bestimmten Voraussetzungen die Vorsteuer für die Investitionskosten abziehen. Allerdings entfällt diese Möglichkeit, wenn die Stromlieferung lediglich als Nebenleistung angesehen wird. In diesem Fall wäre die Lieferung – genau wie die Wohnraumvermietung – umsatzsteuerfrei, und ein Vorsteuerabzug wäre ausgeschlossen. Ob die Stromabgabe als Haupt- oder Nebenleistung gilt, war vor Kurzem Gegenstand eines Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 17.7.2024, XI R 8/21). Die Entscheidung der Richter hat große Bedeutung für Vermieter, die Mieterstrommodelle umsetzen möchten.

Umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung und die Rolle von Mieterstrom

Die Frage nach dem Vorsteuerabzug für PV-Anlagen ist eng mit der rechtlichen Einordnung von Mieterstrom verknüpft. Ein aktueller Fall zeigt, wie komplex diese Einordnung sein kann: Ein Vermieter hatte mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sowie in einem Doppelhaus vermietet. Auf den Dächern der Gebäude installierte er Photovoltaikanlagen mit Batteriespeichern und Messeinrichtungen.


Werden Sie mit uns: DEKRA zertifizierter Projektmanager/in Photovoltaik


Die Messeinrichtungen ermöglichten eine präzise Erfassung des erzeugten Stroms. Dabei wurde nicht nur der insgesamt produzierte Strom gemessen, sondern auch der Anteil, der direkt an die Mieter weitergeleitet wurde. Überschüssiger Strom, der nicht von den Mietern verbraucht wurde, wurde ins öffentliche Netz eingespeist. Bei zusätzlichem Bedarf kaufte der Vermieter Energie von externen Anbietern ein und berechnete diese an die Mieter weiter – inklusive eines Gewinnaufschlags.

Die Stromlieferung erfolgte nicht automatisch durch den Mietvertrag, sondern über eine separate Zusatzvereinbarung. Diese Vertragsgestaltung ermöglichte den Mietern, eigenständig über den Strombezug zu entscheiden. Sie hatten das Recht, den Vertrag zu kündigen und zu einem anderen Stromanbieter zu wechseln. Im Falle eines Anbieterwechsels mussten die Mieter allerdings die Kosten für die Anpassung der Zähleranlagen tragen. Die Abrechnung des Stromverbrauchs erfolgte jährlich, wobei die Mieter monatliche Vorauszahlungen leisteten.

Stromlieferung: Hauptleistung oder Nebenleistung?

Die entscheidende Frage für den Vorsteuerabzug bei Photovoltaikanlagen ist, ob die Stromlieferung als Hauptleistung oder lediglich als Nebenleistung zur Wohnraumvermietung einzustufen ist. Diese Unterscheidung ist von zentraler Bedeutung, da Nebenleistungen, wie die Vermietung selbst, umsatzsteuerfrei sind. Als Folge daraus wäre ein Vorsteuerabzug nicht möglich.


LESEN SIE AUCH | Direktvermarktungspflicht für kleine Solaranlagen: Ein Schritt zur Netzstabilität


Im vorliegenden Fall machte der Vermieter nach der Installation der PV-Anlage im Dezember 2018 die Vorsteuer für die Anlage und die Speicher in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend. Das zuständige Finanzamt bewertete die Stromlieferung jedoch als bloße Nebenleistung zur Wohnraumvermietung. Dadurch lehnte es den Vorsteuerabzug ab. Anders urteilte jedoch das Niedersächsische Finanzgericht, das die Stromlieferung als eigenständige Hauptleistung betrachtete. Diese Einschätzung wurde schließlich auch vom Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die Stromlieferung aufgrund der vertraglichen Gestaltung als unabhängige Leistung neben der Wohnraumvermietung einzustufen ist.


LESEN SIE AUCH | Energiewende 2024: Was der Grünstromrekord wirklich bedeutet


Ein entscheidendes Kriterium war dabei, dass die Mieter die Möglichkeit hatten, den Stromlieferanten frei zu wählen. Durch den separaten Vertrag konnten sie den Bezug des Stroms unabhängig vom Mietvertrag kündigen. Diese Vertragsgestaltung machte deutlich, dass es sich um zwei getrennte Leistungen handelte: die Wohnraumvermietung und die Stromlieferung. Damit waren die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug erfüllt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Entscheidung ausschließlich für die Stromversorgung gilt. Leistungen wie Wärme- oder Warmwasserlieferungen werden anders bewertet. Da Vermieter diese Leistungen den Mietern schulden, gelten sie meist als Nebenleistungen. Ein Vorsteuerabzug bei Heizungsanlagen ist daher auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ausgeschlossen.

Das BFH-Urteil: Klare Kriterien für den Vorsteuerabzug bei Mieterstrom

Das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 17. Juli 2024 (Az. XI R 8/21) stellt einen wichtigen Präzedenzfall für Vermieter dar, die PV-Anlagen installieren und den erzeugten Strom an ihre Mieter weitergeben möchten. Die Richter stellten klar, dass die Einstufung der Stromlieferung als Hauptleistung maßgeblich davon abhängt, ob die Mieter eigenständig über ihren Stromlieferanten und die Vertragsmodalitäten entscheiden können.


energiefahrer ist Bildungspartner der DEKRA


Die Schlüsselüberlegung laut BFH: Wenn Mieter in der Lage sind, ihren Stromlieferanten frei zu wählen und der Stromlieferungsvertrag unabhängig vom Mietvertrag gestaltet ist, handelt es sich um eine eigenständige Hauptleistung. Diese Voraussetzung war im vorliegenden Fall durch die Vertragsgestaltung des Vermieters erfüllt. Die Mieter konnten den Vertrag kündigen und zu einem anderen Stromanbieter wechseln, mussten in diesem Fall jedoch die Umrüstungskosten der Zähleranlagen übernehmen.


LESEN SIE AUCH | Neue Stromzähler: Was sie bringen und wie gut sind neue Stromtrarife?


Zusätzlich betonten die Richter, dass der Vermieter den Mietern den Strom nicht schuldet. Im Gegensatz zu Leistungen wie Warmwasser oder Heizwärme gehört die Stromlieferung nicht zu den zwingenden Verpflichtungen des Vermieters. Dadurch konnte die Stromlieferung rechtlich als separate Hauptleistung angesehen werden, die eine andere steuerliche Behandlung ermöglicht. Diese Einordnung hat erhebliche praktische Auswirkungen für Vermieter: Sie können unter bestimmten Bedingungen die Umsatzsteuer auf die Kosten für die PV-Anlage und Batteriespeicher abziehen. Das Urteil schafft somit Klarheit für Vermieter, die steuerliche Vorteile bei der Umsetzung von Mieterstrommodellen nutzen möchten.

Die Nullsteuerregelung für PV-Anlagen und ihre Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug

Seit 2023 gilt in Deutschland die sogenannte Nullsteuerregelung für PV-Anlagen. Diese Regelung soll die Installation von Photovoltaikanlagen attraktiver machen, indem die Umsatzsteuer auf bestimmte Lieferungen und Leistungen im Zusammenhang mit PV-Anlagen entfällt. Für Vermieter, die Mieterstrommodelle umsetzen möchten, hat diese Änderung jedoch Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug.


LESEN SIE AUCH | Studie: Vergütungsstopp und Strafzahlungen bei negativen Strompreisen 


Die Nullsteuerregelung bedeutet, dass der Erwerb und die Installation einer PV-Anlage bei kleinen und mittleren Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 kW umsatzsteuerfrei erfolgt. Auf den ersten Blick klingt dies vorteilhaft, da die Anschaffungskosten dadurch gesenkt werden. Allerdings hat dieser steuerliche Vorteil auch eine Kehrseite: Wenn keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis anfällt, kann der Vermieter auch keinen Vorsteuerabzug geltend machen. Für Vermieter, die Strom an ihre Mieter liefern und dabei umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielen, kann dies zu einem Nachteil führen. Die fehlende Möglichkeit des Vorsteuerabzugs schmälert den finanziellen Vorteil, den der Vermieter aus der PV-Anlage ziehen könnte. Gleichzeitig bedeutet dies, dass die Umsatzsteuer, die der Vermieter auf die Einnahmen aus der Stromlieferung abführen muss, den wirtschaftlichen Ertrag reduziert.


Vergütung für Stromeinspeisung von Solaranlagen


Eine Lösung für diesen Nachteil könnte die Kleinunternehmerregelung sein. Vermieter, die diese Regelung in Anspruch nehmen, müssen keine Umsatzsteuer auf ihre Einnahmen erheben, was ihre Steuerlast reduzieren kann. Allerdings ist die Kleinunternehmerregelung vor allem für private Vermieter relevant und nicht in jedem Fall die beste Wahl, insbesondere wenn größere Einnahmen erzielt werden. Für Vermieter ist es daher wichtig, vorab genau zu prüfen, wie sich die Nullsteuerregelung auf die Wirtschaftlichkeit ihrer Mieterstrommodelle auswirkt. Eine sorgfältige steuerliche Planung ist unerlässlich, um langfristig die besten finanziellen Ergebnisse zu erzielen.

Elektronische Rechnungen und neue Regelungen für Vermieter ab 2025

Ab Januar 2025 wird eine bedeutende Änderung für Unternehmer eingeführt: die verpflichtende Nutzung elektronischer Rechnungen (E-Rechnungen). Diese Regelung betrifft auch Vermieter, die unternehmerisch tätig sind, etwa durch die Stromlieferung im Rahmen eines Mieterstrommodells. Ziel dieser gesetzlichen Vorgabe ist es, die Prozesse der Rechnungsstellung und -verarbeitung zu modernisieren und Steuerhinterziehung zu erschweren.


LESEN SIE AUCH | Deutschlands Energiekrise: Zu günstiger Strom als neue Herausforderung


Eine E-Rechnung unterscheidet sich grundlegend von einer herkömmlichen PDF-Rechnung. Sie muss in einem strukturierten, maschinenlesbaren Format (z. B. XML) erstellt werden, damit sie direkt von Buchhaltungssoftware verarbeitet werden kann. Auch Vermieter, die als Kleinunternehmer eingestuft sind, müssen die neuen Anforderungen erfüllen, sofern sie eine unternehmerische Tätigkeit ausüben – wie etwa die Bereitstellung von Mieterstrom.

Das Gesetz sieht jedoch großzügige Übergangsregelungen vor. Kleinere Unternehmen und Vermieter haben damit ausreichend Zeit, ihre Systeme und Abläufe an die neuen Anforderungen anzupassen. Dennoch ist es ratsam, sich frühzeitig mit der Umstellung auseinanderzusetzen. Auch die Fähigkeit, E-Rechnungen empfangen zu können, ist eine wesentliche Voraussetzung. Dies gilt sowohl für Rechnungen, die für den Einkauf von PV-Anlagen und Batteriespeichern ausgestellt werden, als auch für Rechnungen, die mit der laufenden Bewirtschaftung verbunden sind.

Ein weiterer Punkt, den Vermieter beachten sollten, ist die Einhaltung der Vorschriften zur Umsatzsteuer im Zusammenhang mit den neuen Rechnungsanforderungen. Fehlerhafte Rechnungen können dazu führen, dass der Vorsteuerabzug gefährdet ist. Daher sollten Vermieter sicherstellen, dass ihre Rechnungen sowohl den aktuellen Anforderungen als auch den künftigen Standards entsprechen.


LESEN SIE AUCH | Photovoltaik: Farbige Module als Alternative zu Schwarzen Flächen


Die Umstellung auf elektronische Rechnungen mag zunächst aufwendig erscheinen, bietet jedoch langfristig Vorteile. Neben der Kosteneinsparung durch automatisierte Prozesse sorgt die Digitalisierung der Rechnungsstellung für eine höhere Effizienz und Transparenz. Vermieter, die frühzeitig handeln, können die neuen Regelungen als Chance nutzen, ihre Buchhaltungsprozesse zu optimieren.

Praktische Tipps für Vermieter: Steueroptimierung bei Mieterstrom

Für Vermieter, die ein Mieterstrommodell mit einer Photovoltaikanlage umsetzen möchten, gibt es einige praktische Ansätze, um steuerliche Vorteile zu maximieren und gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit der Investition zu sichern. Eine sorgfältige Planung und die Beachtung steuerlicher Regelungen sind dabei unverzichtbar.

1. Vertragsgestaltung sorgfältig prüfen
Die rechtliche Einordnung der Stromlieferung als Haupt- oder Nebenleistung hängt maßgeblich von der Vertragsgestaltung ab. Ein separater Stromlieferungsvertrag, der unabhängig vom Mietvertrag geschlossen wird, ist entscheidend. Dieser sollte klar regeln, dass Mieter die Möglichkeit haben, den Stromlieferanten zu wechseln. Diese Wahlfreiheit ist ein zentrales Kriterium für die Einstufung der Stromlieferung als Hauptleistung, was wiederum den Vorsteuerabzug ermöglicht.

2. Nullsteuerregelung bewusst nutzen oder vermeiden
Die Nullsteuerregelung für PV-Anlagen kann für private Vermieter eine interessante Option sein, da sie die Anschaffungskosten reduziert. Dennoch sollte genau geprüft werden, ob dies langfristig von Vorteil ist. Wenn die Umsatzsteuer auf den Erwerb der Anlage entfällt, geht auch der Vorsteuerabzug verloren. Vermieter, die Mieterstrom gegen Entgelt anbieten und somit umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielen, sollten sorgfältig abwägen, ob sie lieber die Regelbesteuerung wählen.

3. Kleinunternehmerregelung in Betracht ziehen
Für Vermieter, die nur geringe Einnahmen aus der Stromlieferung erzielen, kann die Kleinunternehmerregelung eine sinnvolle Alternative sein. Diese entbindet sie von der Pflicht, Umsatzsteuer auf ihre Einnahmen zu erheben. Gleichzeitig entfällt die Verpflichtung zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen. Die Regelung ist jedoch nur dann vorteilhaft, wenn die Einnahmen aus der unternehmerischen Tätigkeit eine bestimmte Schwelle (22.000 Euro im Vorjahr und 50.000 Euro im laufenden Jahr) nicht überschreiten.

4. Laufende steuerliche Pflichten beachten
Auch nach dem Einbau der PV-Anlage müssen Vermieter ihre steuerlichen Pflichten im Blick behalten. Dies schließt die ordnungsgemäße Abführung der Umsatzsteuer auf Einnahmen aus der Stromlieferung ein. Zudem sollten sie prüfen, ob die Anlage regelmäßig gewartet wird, da Wartungskosten ebenfalls steuerlich absetzbar sein können.

5. Beratung durch Steuerexperten in Anspruch nehmen
Angesichts der Komplexität der steuerlichen Regelungen ist es ratsam, frühzeitig einen Steuerberater oder Experten für Mieterstrom- und PV-Anlagen hinzuzuziehen. Dieser kann nicht nur die steuerliche Einordnung der Stromlieferung prüfen, sondern auch dabei helfen, optimale Vertragsmodelle und steuerliche Strategien zu entwickeln.

Mit der richtigen Planung und Umsetzung können Vermieter nicht nur die Energiekosten für ihre Mieter senken, sondern auch steuerliche Vorteile nutzen, um die Wirtschaftlichkeit der Investition zu erhöhen.

Fazit und Handlungsempfehlungen für Vermieter

Mieterstrommodelle bieten Vermietern eine hervorragende Möglichkeit, erneuerbare Energien zu nutzen und gleichzeitig ihren Mietern kostengünstigen Strom bereitzustellen. Die Installation einer Photovoltaikanlage kann sich nicht nur positiv auf die Umwelt auswirken, sondern auch die Attraktivität der vermieteten Immobilie erhöhen. Allerdings erfordert die Umsetzung solcher Projekte eine gründliche Planung, insbesondere in steuerlicher Hinsicht.


LESEN SIE AUCH | EU-Energiestrategie: Diese Maßnahmen senken die Stromkosten


Das Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2024 hat klargestellt, dass der Vorsteuerabzug beim Einbau einer PV-Anlage möglich ist, sofern die Stromlieferung als eigenständige Hauptleistung eingestuft wird. Um dies zu erreichen, ist eine klare Vertragsgestaltung erforderlich, die den Mietern die Wahlfreiheit des Stromanbieters einräumt. Vermieter sollten daher unbedingt ihre bestehenden Verträge prüfen und anpassen, um steuerliche Vorteile nicht zu gefährden.

Die Einführung der Nullsteuerregelung für PV-Anlagen im Jahr 2023 bringt Vor- und Nachteile mit sich. Während die Regelung die Anschaffungskosten senkt, entfällt gleichzeitig der Vorsteuerabzug. Vermieter, die langfristig höhere Einnahmen aus der Stromlieferung erwarten, sollten daher genau abwägen, ob die Nullsteuerregelung für sie die beste Option ist. Hierbei kann auch die Kleinunternehmerregelung in bestimmten Fällen eine sinnvolle Alternative sein, um die steuerliche Belastung zu reduzieren.


Vorteile von SMART METER verstehen


Ein weiteres wichtiges Thema ist die Umstellung auf elektronische Rechnungen ab 2025. Vermieter sollten sich rechtzeitig auf diese gesetzliche Änderung vorbereiten, um sicherzustellen, dass sie sowohl E-Rechnungen erstellen als auch empfangen können. Fehler in der Rechnungsstellung könnten ansonsten zu Problemen beim Vorsteuerabzug führen.

Handlungsempfehlungen für Vermieter:
    • Steuerliche Einordnung klären: Lassen Sie prüfen, ob Ihre Stromlieferung als Haupt- oder Nebenleistung gilt.
    • Verträge anpassen: Gestalten Sie Ihre Verträge so, dass sie den rechtlichen Anforderungen für den Vorsteuerabzug entsprechen.
    • Finanzielle Optionen prüfen: Entscheiden Sie, ob die Nullsteuerregelung, die Regelbesteuerung oder die Kleinunternehmerregelung am besten zu Ihrem Geschäftsmodell passt.
    • E-Rechnungen einführen: Bereiten Sie sich frühzeitig auf die elektronische Rechnungsstellung ab 2025 vor, um mögliche Nachteile zu vermeiden.
    • Expertenrat einholen: Konsultieren Sie einen Steuerberater, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Pflichten eingehalten und optimiert werden.

Mit einer strategischen Herangehensweise können Vermieter nicht nur steuerliche Vorteile nutzen, sondern auch die Wirtschaftlichkeit ihrer PV-Anlagen maximieren. Mieterstrommodelle bleiben somit eine zukunftsweisende Möglichkeit, nachhaltige Energien zu fördern und gleichzeitig von den finanziellen Vorteilen zu profitieren.

Beitrag teilen

FOLGEN:

Ihre Flotte braucht Ladeinfrastruktur? Wir sind die Experten - mit über 10 Jahren Erfahrung. Vertrauen sie der Erfahrung.
Ihr Fuhrpark wird elektrisch

Ihre Nachricht an energiefahrer

DSGVO Cookie Consent mit Real Cookie Banner