Heizung wieder „frei“ – oder nur scheinbar?
Mit der politischen Einigung auf eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) rückt das Thema Heizung für viele Eigentümer wieder in den Bereich vertrauter Technik. Die 65‑Prozent‑Vorgabe für erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen soll entfallen, die Beratungspflicht wird entschärft, und neue Gas- oder Ölheizungen scheinen wieder eine einfache Option zu sein. Gleichzeitig bleibt der Druck durch europäische Klimapolitik hoch: Die EU‑Gebäuderichtlinie verlangt deutlich effizientere Gebäude und strengere Sanierungsziele bis 2030 und 2035, die Deutschland bis spätestens 2026 in nationales Recht gießen muss.
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Wer heute eine Heizungsentscheidung trifft, bewegt sich also in einem Spannungsfeld aus kurzfristiger politischer Lockerung und langfristig härteren Markt- und Regulierungssignalen.
Aktuelle Rechtslage: Vom Heizungsgesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Das bisherige GEG 2024 verknüpfte den Einbau neuer Heizungen in vielen Fällen mit der 65‑Prozent‑Regel: Neubauten und Bestandsgebäude in Gebieten mit kommunaler Wärmeplanung sollten nur noch Heizsysteme bekommen, die überwiegend mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme arbeiten. Bestehende Gas- und Ölheizungen durften weiter laufen, lediglich sehr alte Konstanttemperaturkessel mit über 30 Jahren Betriebszeit mussten außer Betrieb genommen werden.
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Mit der nun vereinbarten Reform kündigt die Bundesregierung einen Systemwechsel an: Die 65‑Prozent‑Pflicht wird zurückgenommen, das Heizungsgesetz soll in einem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) aufgehen, und der Fokus verschiebt sich von starren Einbauvorgaben hin zu einer Kombination aus Quoten, Preissignalen und Förderanreizen.
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Parallel dazu bleibt die EU‑Ebene verbindlich: Deutschland ist verpflichtet, die Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) umzusetzen und Mindeststandards für die Energieeffizienz im Gebäudebestand zu schaffen. Das bedeutet: Auch ohne 65‑Prozent‑Pflicht wird die energetische Qualität von Wohn- und Nichtwohngebäuden in den kommenden Jahren deutlich stärker in den Mittelpunkt rücken.
Grüngas‑Quote statt 65 Prozent erneuerbare Wärme
Kern der Reform ist der Abschied von der pauschalen 65‑Prozent‑Vorgabe zugunsten einer wachsenden Quote erneuerbarer Brennstoffe in Öl- und Gasheizungen. Nach den Eckpunkten soll ab 2028 zunächst ein geringer Mindestanteil an Biomethan, Wasserstoff, synthetischem Methan oder Bioöl im Gesamtmarkt vorgeschrieben werden, der in den Folgejahren schrittweise steigt. Formal richtet sich diese Verpflichtung an die Energieversorger, die entsprechende Produkte bereitstellen müssen – faktisch schlägt sie über die Tarife auf die Endkunden durch.
Für Eigentümer und Betriebe bedeutet das: Eine klassische Gas- oder Ölheizung bleibt zwar erlaubt, aber sie hängt zunehmend an einem Energiemix, der sich verteuert und technisch verändert. Hohe Beimischungsquoten können Nachrüstungen an Brennern und Leitungen nötig machen, während gleichzeitig die Versorgungssicherheit für reine Fossilprodukte abnimmt.
Aus Sicht einer langfristigen Investitionsstrategie ist das eine riskante Kette: Sie setzen heute auf ein System, dessen Brennstoff in Zukunft teurer, knapper und technisch anspruchsvoller wird – ohne Garantie, wie sich Preise und politische Vorgaben tatsächlich entwickeln.
Gas und Öl weiterhin erlaubt – aber unter dem Schatten von ETS2
Die Reform sendet ein klares politisches Signal: Eigentümer sollen wieder mehr Technologieoffenheit haben und sich auch für neue Gas- oder Ölheizungen entscheiden können. Gleichzeitig startet ab 2028 der europäische Emissionshandel ETS2 für Gebäude und Verkehr, der einen EU‑weit einheitlichen CO₂‑Preis für fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl einführt. Dieser Preis kommt zusätzlich zu bestehenden CO₂‑Abgaben und kann je nach Marktverlauf und politischer Asienrichtung erheblich schwanken.
Analysen zeigen, dass bereits ein CO₂‑Preis von rund 60 Euro pro Tonne die jährlichen Heizkosten für einen typischen Haushalt um einige hundert Euro erhöhen kann, je nach Gebäudezustand und Verbrauch. Steigt der ETS2‑Preis in den 2030er‑Jahren weiter an, multipliziert sich dieser Effekt – und zwar genau in der Lebensdauer einer heute neu installierten Gas- oder Ölheizung. Niemand kann aktuell verlässlich sagen, ob der Zertifikatspreis bei 45, 80 oder 120 Euro liegen wird, aber die Richtung ist eindeutig: Fossile Energieträger werden politisch und finanziell Schritt für Schritt unattraktiver gemacht.
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Für Gewerbebetriebe, Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und professionelle Bestandshalter ist das ein strategisches Risiko, das sich in zukünftigen Betriebskosten, Mieten und Verkaufspreisen niederschlägt.
Wirtschaftlichkeit im Fokus: Beispielrechnung für die nächsten 20 Jahre
Um die Dimension zu verdeutlichen, lohnt ein Blick auf ein vereinfachtes Beispiel. Nehmen wir ein älteres Einfamilienhaus mit einem jährlichen Wärmebedarf von 20.000 Kilowattstunden. Bei einem heutigen Gaspreis von etwa 12 Cent pro Kilowattstunde liegen die jährlichen Brennstoffkosten bei rund 2.400 Euro, zuzüglich Grundgebühren und bestehender CO₂‑Abgaben. Steigt der effektive Endpreis durch ETS2 und nationale Anpassungen in den kommenden Jahren auf 15 Cent, erhöhen sich die Kosten auf 3.000 Euro pro Jahr – ein Plus von 600 Euro jährlich, ohne Komfortgewinn und ohne Verbesserung des Gebäudewerts.
Stellen wir dem ein Effizienz‑ und Erneuerungspaket gegenüber: Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch alter Heizkörper, eine moderne Wärmepumpe und die Dämmung zentraler Leitungen können den Wärmebedarf um 40 bis 50 Prozent senken. In Kombination mit einer Photovoltaikanlage, die einen Teil des Wärmepumpenstroms liefert, sinken die laufenden Heizkosten im Beispiel auf etwa 1.200 bis 1.400 Euro pro Jahr – trotz künftig höherer Energiepreise. Investitionen zwischen 25.000 und 35.000 Euro erscheinen zunächst hoch, amortisieren sich aber über 15 bis 20 Jahre durch eingesparte Energiekosten, Fördermittel und Wertzuwachs der Immobilie. Für B2B‑Akteure, etwa Logistikunternehmen oder Immobilienverwaltungen, kommen zusätzliche Effekte hinzu: bessere Finanzierungsbedingungen für energieeffiziente Gebäude, geringere Ausfallrisiken bei Mietern und höhere Attraktivität in ESG‑Berichten.
Speicher- und Systemlösungen: Wie Sie Ihre Wärmestrategie zukunftssicher aufstellen
Die Diskussion um das Heizungsgesetz greift häufig zu kurz, wenn sie nur den Heizungstyp betrachtet. Wirtschaftlich sinnvoll wird eine Heizstrategie erst im Zusammenspiel von Gebäudehülle, Wärmequelle, Stromversorgung und, je nach Nutzung, Speichertechnik. Wärmepumpen entfalten ihr Potenzial vor allem in gut gedämmten Gebäuden oder in Objekten, in denen Vorlauftemperaturen abgesenkt werden können, etwa durch größere Heizflächen oder Flächenheizungen.
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Für Unternehmen und Mehrfamilienhäuser kommen zusätzliche Bausteine ins Spiel: Photovoltaikanlagen auf Dach- oder Fassadenflächen, Batteriespeicher zur Glättung von Lastspitzen, intelligente Regelungen und gegebenenfalls Wärmespeicher zur Nutzung günstiger Tarifzeiten. In der Kombination entsteht ein Energiesystem, das nicht nur den Verbrauch fossiler Brennstoffe reduziert, sondern auch Risiken durch steigende Netzgebühren und CO₂‑Preise abfedert. Gerade im B2B‑Bereich lassen sich durch Lastmanagement und Eigenverbrauchsoptimierung zusätzliche Einsparungen erzielen, die die Amortisation moderner Heiz‑ und Energiesysteme deutlich beschleunigen.
Fördermöglichkeiten und regulatorische Trends nutzen
Die politisch gewünschte Richtung ist trotz der GEG‑Reform klar: mehr Effizienz, mehr erneuerbare Wärme, weniger fossile Abhängigkeit. Deutschland fördert diese Entwicklung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), Kredite und Zuschüsse der KfW sowie technische Beratung durch Energieeffizienz‑Experten. Für den Austausch alter Heizungen, die Sanierung der Gebäudehülle und den Einsatz von Wärmepumpen, Biomasseanlagen oder Solarthermie stehen je nach Ausgangslage und Maßnahme unterschiedliche Zuschussquoten und zinsgünstige Darlehen zur Verfügung.
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Parallel werden die Anforderungen an den Gebäudebestand über EU‑Vorgaben verschärft. Die EPBD‑Reform sieht vor, dass schlecht gedämmte Gebäude schrittweise effizienter werden, um den Energieverbrauch im Gebäudesektor deutlich zu senken. Für Eigentümer bedeutet das: Wer heute Sanierungen und Heizungserneuerungen nur auf das Minimum ausrichtet, läuft Gefahr, in einigen Jahren nachbessern zu müssen – möglicherweise ohne die aktuellen Förderkonditionen. Wer dagegen jetzt in eine umfassende Effizienz‑ und Wärmestrategie investiert, kann Förderprogramme nutzen und das eigene Portfolio frühzeitig auf kommende Standards ausrichten.
Zukunftsaussichten: Immobilienwert, Finanzierung und Marktposition
Neben den direkten Heizkosten rückt der Marktwert von Immobilien zunehmend in den Vordergrund. Studien und Marktberichte zeigen, dass energieeffiziente Gebäude besser vermietbar sind, geringere Leerstandsrisiken haben und höhere Verkaufspreise erzielen als vergleichbare Objekte mit schlechter Energieklasse. In vielen Portfolios wird bereits ein „grüner Abschlag“ für energetisch schwache Gebäude kalkuliert, während sanierte Objekte von „grünen Prämien“ profitieren.
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Finanzinstitute passen ihre Kreditvergaben an diese Realität an. Ineffiziente Gebäude führen häufiger zu höheren Zinsaufschlägen und niedrigeren Beleihungswerten, während energetische Sanierungen Zugang zu Green Loans und verbesserten Konditionen eröffnen. Für professionelle Eigentümer, Wohnungsunternehmen und Gewerbebetriebe geht es damit nicht mehr nur um die Frage, wie geheizt wird, sondern um die strategische Positionierung im Markt: Ein fossiles Heizsystem, das über ETS2, Grüngas‑Quoten und Regulierung unter Druck gerät, kann in wenigen Jahren zu einem echten Wettbewerbsnachteil werden.
Fazit: Die Abschaffung der 65‑Prozent‑Pflicht ist kein Freifahrtschein für fossile Heizungen
Die geplante Reform des Gebäudeenergiegesetzes nimmt kurzfristig Druck aus der Debatte: Eigentümer können Gas- und Ölheizungen weiter nutzen und neu einbauen, ohne die starre 65‑Prozent‑Vorgabe erfüllen zu müssen. Mittelfristig steigen jedoch die Risiken: ETS2 verteuert Öl und Gas, Grüngas‑Quoten treiben Tarife nach oben, EU‑Vorgaben und nationale Klimaziele erhöhen den Druck auf ineffiziente Gebäude. Wer heute erneut auf fossile Heiztechnik setzt, entscheidet sich damit bewusst für eine langfristige Abhängigkeit von unsicheren Preisen und künftigen Regulierungen.
Empfehlung: Nutzen Sie die aktuelle Phase, um Ihre Heizstrategie konsequent auf Effizienz und erneuerbare Energien auszurichten – nicht, weil Sie es müssen, sondern weil es wirtschaftlich sinnvoll ist. Setzen Sie auf ein integriertes Konzept aus Gebäudehülle, erneuerbarer Wärmeerzeugung, intelligenter Regelung und, wo möglich, eigener Stromproduktion. So machen Sie Ihr Gebäudeportfolio robuster gegenüber Preis- und Regulierungsschocks, verbessern Ihre Finanzierungs- und Vermarktungsmöglichkeiten und sichern sich langfristig kalkulierbare Wärmekosten.
FAQ zum Beitrag
Ja, wenn sich die Vorlauftemperaturen senken lassen. Maßnahmen wie größere Heizkörper, hydraulischer Abgleich und Dämmung der Leitungen verbessern die Effizienz und senken die Stromkosten.
Unternehmen reduzieren das ETS2‑Risiko durch Effizienzmaßnahmen, Umstieg auf Wärmepumpen, Nutzung von Abwärme, Eigenstrom aus PV und langfristige Energiekonzepte mit klaren Reduktionszielen.
Photovoltaik senkt die Strombezugskosten von Wärmepumpen und elektrischen Systemen. Eigenverbrauch reduziert Netzentgelte und Abgaben. So sinken die Gesamtkosten der Wärmeversorgung.
Hybridheizungen können sinnvoll sein, wenn sie klar auf einen steigenden erneuerbaren Anteil ausgelegt sind. Langfristig sollte der fossile Anteil deutlich sinken, um CO₂‑Kosten zu begrenzen.
Viele Banken koppeln Konditionen an Energiekennzahlen. Effiziente Gebäude erhalten bessere Zinsen und höhere Beleihungswerte. Ineffiziente Objekte werden oft mit Aufschlägen belastet.
Wichtige Kennzahlen sind spezifischer Heizwärmebedarf, Vollbenutzungsstunden, Systemjahresarbeitszahl, CO₂‑Emissionen pro Quadratmeter und die prognostizierten Energiekosten über 15 bis 20 Jahre.
Fuhrparkmanager können PV‑Strom sowohl für Wärmepumpen als auch für Ladeinfrastruktur nutzen. Intelligentes Lastmanagement priorisiert je nach Bedarf Gebäudeheizung oder E‑Fahrzeuge.
Risiken sind steigende CO₂‑Kosten, potenzielle Nachrüstpflichten, schlechtere ESG‑Ratings, höhere Finanzierungskosten und mögliche Wertabschläge bei Verkauf oder Refinanzierung.
Abwärme aus Prozessen, Serverräumen oder Kühlung kann über Wärmepumpen genutzt werden. Das reduziert Brennstoffbedarf und verbessert gleichzeitig die CO₂‑Bilanz des Standorts.
Die Wärmeplanung zeigt künftige Versorgungsoptionen wie Wärmenetze. Eigentümer sollten Investitionen mit diesen Plänen abgleichen, um Fehlinvestitionen in nicht zukunftsfähige Technik zu vermeiden.
Batteriespeicher erhöhen den Eigenverbrauch von PV‑Strom. Wärmepumpen können so stärker mit eigenerzeugter Energie betrieben werden. Das reduziert Netzbezug und steigert Planungssicherheit.
Unternehmen sollten Energieaudits nutzen, Sanierungsfahrpläne erstellen und Investitionen an langfristigen Effizienz‑ und CO₂‑Zielen ausrichten, statt nur Mindeststandards zu erfüllen.
Digitale Systeme analysieren Verbräuche in Echtzeit, erkennen Lastspitzen und optimieren den Einsatz von Wärmepumpen, PV, Speichern und Ladepunkten. Das senkt Kosten und CO₂‑Emissionen.
Integrierte Strategien nutzen Synergien: PV, Speicher, Wärmepumpen und E‑Mobilität greifen ineinander. So entstehen stabile, skalierbare Energiekonzepte für Standorte und Fuhrparks.
Sinnvoll sind ein energetischer Check des Gebäudes, eine Wirtschaftlichkeitsanalyse von Effizienzmaßnahmen, Prüfung von Fördermitteln und ein Konzept, das Wärme, Strom und Mobilität gemeinsam denkt.