GEIG 2025: Was auf Immobilienbesitzer zukommt

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz ist bereits seit März 2021 in Kraft, doch die entscheidende Verschärfung tritt ab Januar 2025 ein. Ab diesem Zeitpunkt müssen alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens einen Ladepunkt installieren – unabhängig davon, ob Renovierungsarbeiten geplant sind oder nicht. Diese Regelung betrifft sowohl Unternehmen als auch öffentliche Gebäude und soll die Ladeinfrastruktur flächendeckend ausbauen.

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Die Strafandrohung bei Nichteinhaltung erscheint mit bis zu 10.000 Euro zunächst hoch. In der Praxis stellt sich jedoch die Frage nach der Wirksamkeit dieser Maßnahme. Branchenexperten weisen darauf hin, dass für größere Immobiliengesellschaften diese Summe oft geringer ausfällt als die Kosten für die Installation mehrerer Ladepunkte. Zudem bleibt die Kontrolle durch staatliche Stellen eine Herausforderung.

Welche Gebäude sind betroffen und was müssen Eigentümer tun?

Das GEIG unterscheidet zwischen verschiedenen Immobilienarten und stellt entsprechend unterschiedliche Anforderungen. Bei Wohngebäuden gilt: Neubauten mit mehr als fünf Stellplätzen müssen jeden Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur ausstatten. Bei Bestandsgebäuden greift diese Pflicht bei größeren Renovierungen, wenn mehr als zehn Stellplätze vorhanden sind.

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Für Nichtwohngebäude sind die Vorgaben noch strenger. Bei Neubauten oder umfassenden Renovierungen mit mehr als sechs Stellplätzen muss jeder fünfte Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur und mindestens ein Stellplatz mit einem Ladepunkt ausgestattet werden. Ab 2025 kommt dann die Pflicht hinzu, dass alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens einen Ladepunkt installieren müssen.

Als “größere Renovierungen” definiert der Gesetzgeber Bauvorhaben, bei denen mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle erneuert werden. Die Verantwortung für die Umsetzung liegt beim jeweiligen Eigentümer des Gebäudes.

Praktische Herausforderungen bei der Installation von Ladeinfrastruktur

Die Nachrüstung von Ladeinfrastruktur in Bestandsimmobilien stellt Eigentümer vor erhebliche Herausforderungen. Auf technischer Seite muss zunächst die bestehende Elektroinstallation überprüft werden. Besonders bei älteren Gebäuden reicht die vorhandene Kapazität oft nicht aus, um mehrere Ladepunkte zu versorgen. In solchen Fällen wird ein Lastmanagementsystem notwendig, das die verfügbare Leistung intelligent auf die angeschlossenen Fahrzeuge verteilt.

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Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Brandschutz. Ladestationen müssen so installiert werden, dass sie im Brandfall keine zusätzliche Gefahr darstellen. Dies erfordert in manchen Fällen bauliche Anpassungen, die zusätzliche Kosten verursachen können.

Finanziell betrachtet variieren die Investitionskosten je nach Gebäudetyp und vorhandener Infrastruktur erheblich. Während eine einfache Wallbox für ein Einfamilienhaus inklusive Installation zwischen 1.500 und 3.000 Euro kostet, können die Kosten für Tiefgaragen in Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien schnell in den fünfstelligen Bereich steigen. Hier spielen Faktoren wie Leitungslängen, notwendige Kernbohrungen und die Anzahl der Ladepunkte eine entscheidende Rolle.

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In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Nachfrage von Nutzern oft ein stärkerer Treiber für den Ausbau ist als gesetzliche Vorgaben. Wenn Mieter oder Mitarbeiter mit Elektrofahrzeugen nach Lademöglichkeiten fragen, reagieren Immobilienbesitzer in der Regel schneller, als wenn nur der Gesetzgeber Druck ausübt.

Ladeinfrastruktur als Werttreiber für Immobilien

Trotz der Herausforderungen bietet die Installation von Ladeinfrastruktur zahlreiche Vorteile für Immobilienbesitzer. Immobilien mit Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge gewinnen nachweislich an Wert und lassen sich besser vermieten. In Zeiten steigender Elektrofahrzeugzahlen wird die Verfügbarkeit von Ladepunkten zu einem entscheidenden Kriterium bei der Immobiliensuche.

Darüber hinaus eröffnen sich neue Einnahmequellen. Durch die Bereitstellung von Ladeinfrastruktur können zusätzliche Erträge generiert werden – sei es durch direkte Mieteinnahmen für Ladepunkte oder durch Nutzungsgebühren für den geladenen Strom. Verschiedene Abrechnungsmodelle ermöglichen eine flexible Gestaltung, die sowohl für private als auch für öffentlich zugängliche Ladepunkte geeignet ist.

Nicht zu unterschätzen ist auch der Imagegewinn. Immobilienbesitzer, die frühzeitig in Ladeinfrastruktur investieren, positionieren sich als umweltbewusst und zukunftsorientiert. Dies kann besonders für Unternehmen ein wichtiger Faktor sein, um als attraktiver Arbeitgeber oder Geschäftspartner wahrgenommen zu werden.

Finanzielle Unterstützung für den Ausbau der Ladeinfrastruktur

Die Förderlandschaft für Ladeinfrastruktur befindet sich im stetigen Wandel. Aktuell gibt es verschiedene Möglichkeiten, finanzielle Unterstützung zu erhalten. Auf Bundesebene bietet die KfW Programme für private und gewerbliche Immobilienbesitzer an. Unternehmen können zudem von steuerlichen Vorteilen profitieren, wenn sie in Ladeinfrastruktur investieren.

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Ergänzend dazu existieren auf Landes- und kommunaler Ebene zahlreiche regionale Förderprogramme mit unterschiedlichen Schwerpunkten. Einige Städte und Gemeinden bieten nicht nur finanzielle Förderung, sondern auch vereinfachte Genehmigungsverfahren für die Installation von Ladepunkten im öffentlichen Raum.

Für Immobilienbesitzer empfiehlt es sich, frühzeitig aktuelle Fördermöglichkeiten zu prüfen und gegebenenfalls Anträge zu stellen. Die Erfahrung zeigt, dass Fördermittel oft zeitlich begrenzt sind und schnell ausgeschöpft sein können.

Die Zukunft der Ladeinfrastruktur in Deutschland

Die Anforderungen des GEIG bilden nur einen Teil der umfassenderen Entwicklung im Bereich der Elektromobilität. Prognosen gehen davon aus, dass bis 2030 zwischen 380.000 und 680.000 öffentlich zugängliche Ladepunkte in Deutschland benötigt werden, um den steigenden Bedarf zu decken.

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Parallel dazu entwickelt sich die Technologie rasant weiter. Ultraschnelles Laden mit Leistungen von über 350 kW wird zunehmend verfügbar und ermöglicht Ladezeiten von weniger als 20 Minuten für eine Reichweite von mehreren hundert Kilometern. Intelligente Ladesysteme analysieren die Netzauslastung in Echtzeit und passen die Ladeleistung entsprechend an, um Überlastungen zu vermeiden.

Ein besonders interessanter Ansatz ist das bidirektionale Laden, bei dem Elektrofahrzeuge nicht nur Strom beziehen, sondern bei Bedarf auch ins Netz zurückspeisen können. Dies eröffnet völlig neue Möglichkeiten für die Integration erneuerbarer Energien und die Stabilisierung des Stromnetzes.

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Auf regulatorischer Ebene wird die Alternative Fuels Infrastructure Regulation (AFIR) ab 2025 neue EU-weite Standards setzen. Entlang des transeuropäischen Verkehrsnetzes (TEN-V) müssen dann Schnellladesäulen in regelmäßigen Abständen errichtet werden, um grenzüberschreitende Elektromobilität zu ermöglichen.

Fazit: Proaktives Handeln lohnt sich

Die GEIG-Vorgaben stellen Immobilienbesitzer vor Herausforderungen, bieten aber gleichzeitig Chancen zur Wertsteigerung ihrer Objekte. Wer frühzeitig plant und über die Mindestanforderungen hinausdenkt, kann langfristig von der Entwicklung profitieren. Die Elektromobilität wird in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen, und eine gut ausgebaute Ladeinfrastruktur wird zu einem entscheidenden Standortfaktor für Immobilien.

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Statt auf den letzten Drücker zu reagieren, sollten Immobilienbesitzer die Elektrifizierung ihrer Stellplätze als strategische Investition betrachten. Der Ausbau der Ladeinfrastruktur ist mehr als nur eine gesetzliche Pflicht – er ist ein wichtiger Baustein für eine nachhaltige und zukunftsfähige Immobilienwirtschaft in einer zunehmend elektrifizierten Mobilitätswelt

Häufig gestellte Fragen zum GEIG

Was bedeutet “größere Renovierung” im Sinne des GEIG?

Eine größere Renovierung liegt vor, wenn mehr als 25% der Gebäudehülle erneuert werden. Dies umfasst umfangreiche Arbeiten an Fassade, Dach oder Fenstern. Kleinere Instandhaltungsmaßnahmen oder reine Modernisierungen der Innenräume fallen nicht darunter. Bei Unsicherheit empfiehlt sich eine Beratung durch einen Energieberater oder Architekten, da die Einstufung erhebliche Auswirkungen auf die GEIG-Pflichten hat.

Gibt es Ausnahmen für kleine und mittlere Unternehmen (KMU)?

Ja, KMU, die ihre Nichtwohngebäude überwiegend selbst nutzen, sind von den GEIG-Anforderungen befreit. Als KMU gelten Unternehmen mit weniger als 250 Beschäftigten und einem Jahresumsatz unter 50 Millionen Euro oder einer Jahresbilanzsumme unter 43 Millionen Euro. Diese Ausnahme soll verhindern, dass kleinere Betriebe durch unverhältnismäßig hohe Investitionen belastet werden.

Wie funktioniert die 7%-Regel und wann greift sie?

Die 7%-Regel besagt, dass die Pflicht zur Installation von Ladeinfrastruktur entfällt, wenn die Kosten dafür 7% der Gesamtkosten einer größeren Renovierung übersteigen. Um diese Regel anzuwenden, müssen die Kosten für die Ladeinfrastruktur und die Gesamtkosten der Renovierung durch Kostenvoranschläge dokumentiert werden. Diese Ausnahmeregelung soll die wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit wahren. Eine Ladepflicht wird im Zusammenhang von erneuerbaren Energien und Ladeinfrastruktur zur Kür.

Welche technischen Mindestanforderungen müssen Ladepunkte nach GEIG erfüllen?

Ladepunkte müssen den technischen Anforderungen der Ladesäulenverordnung (LSV) entsprechen. Dies bedeutet, sie müssen mindestens 3,7 kW Ladeleistung bieten, über standardisierte Steckverbindungen verfügen und intelligent steuerbar sein. Zudem müssen sie den Sicherheitsstandards nach IEC 61851 entsprechen und eine Kommunikationsschnittstelle für das Lastmanagement besitzen.

Können Quartierslösungen die individuellen GEIG-Anforderungen ersetzen?

Ja, das GEIG erlaubt ausdrücklich Quartierslösungen als Alternative zur gebäudebezogenen Umsetzung. Mehrere Immobilienbesitzer können sich zusammenschließen und gemeinsam Ladepunkte an zentralen Standorten errichten. Die Gesamtzahl der erforderlichen Ladepunkte bleibt gleich, kann aber effizienter verteilt werden. Diese Lösung muss jedoch bei der zuständigen Behörde beantragt und genehmigt werden.

Wie wird die Einhaltung des GEIG kontrolliert und wer ist zuständig?

Die Kontrolle der GEIG-Anforderungen obliegt den Bauaufsichtsbehörden der Länder. Diese können Nachweise über die Installation von Ladepunkten anfordern und Vor-Ort-Kontrollen durchführen. Die genauen Kontrollmechanismen variieren je nach Bundesland. Bei Verstößen können Bußgelder bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Die Kontrolldichte ist derzeit noch unterschiedlich ausgeprägt.

Welche Synergien bestehen zwischen GEIG und anderen energetischen Anforderungen?

Die Umsetzung des GEIG lässt sich sinnvoll mit anderen energetischen Maßnahmen kombinieren. Besonders die Integration mit Photovoltaikanlagen (nach dem Gebäudeenergiegesetz GEG) bietet Synergien. Der selbst erzeugte Strom kann für die Ladepunkte genutzt werden, was die Betriebskosten senkt und die CO2-Bilanz verbessert. Auch die Kombination mit stationären Batteriespeichern kann die Netzbelastung reduzieren und die Wirtschaftlichkeit erhöhen.

Wie wirkt sich die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) auf künftige GEIG-Anforderungen aus?

Die im März 2024 novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird weitere Verschärfungen der Ladeinfrastruktur-Anforderungen mit sich bringen. Diese müssen bis 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Zu erwarten sind höhere Mindestanforderungen an die Anzahl der Ladepunkte und eine Ausweitung auf weitere Gebäudetypen. Immobilienbesitzer sollten bei aktuellen Planungen bereits diese kommenden Anforderungen berücksichtigen, um teure Nachrüstungen zu vermeiden.

Welche Abrechnungssysteme eignen sich für GEIG-konforme Ladepunkte in Mehrparteiengebäuden?

Für Mehrparteiengebäude sind verschiedene Abrechnungssysteme möglich. Eichrechtskonforme Lösungen mit personalisiertem Zugang (RFID-Karte, App) ermöglichen eine verbrauchsgenaue Abrechnung. Alternativ können Pauschallösungen über die Nebenkostenabrechnung oder separate Stromzähler pro Stellplatz implementiert werden. Die Wahl hängt von der Nutzerstruktur und dem Verwaltungsaufwand ab. Wichtig ist die Berücksichtigung des Messstellenbetriebsgesetzes und der Preisangabenverordnung.

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